مناظره داغ در تسنیم با موضوع مسکن مهر

جهانی:احمدی‌نژاد عاشق اعداد بزرگ بود

بیضایی:دولت یازدهم در مسکن مهر آدرس غلط می‌دهد

نسخه قابل چاپ

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، مناظره تسنیم در مورد مسکن مهر آنقدر داغ شد که از برخی جاهایی از مناظره و جر و بحث‌های آن ترسیدیم و به روی خودمان نیاوردیم که ما هم هستیم و داریم جلسه را اداره می‌کنیم. فقط دو دستی سرمان را گرفته بودیم که در این بحث داغ عنایتی نصیبمان نشود و مورد تفقد دوستان قرار نگیریم.

مانده بودیم از این بحث و جدل‌ها که سرشار از خبر و نکات خبری است خوشحال باشیم یا شش دانگ حواسمان را جمع کنیم تا کار به جاهای باریک نکشد. پای همه چیز به میان آمد، از «فریدمن» گرفته تا داشته ها و علم و دانش دوستان. همه تئوری‌های علمی پولی دنیا به میان آمد و نقد شد. بر سر تعریف «ضریب فزاینده» نیز بحث و جدل بالا گرفت و آخر سر هم هیچکدام از دوستان «تعریف» طرف مقابل را قبول نکرد که نکرد.

اینقدر در این مناظره طرح مسکن مهر بالا و پایین شد و تکان خورد که جز تلی از تصویر و خاطره چیزی از آن باقی نماند. آنقدر مطالب جالب و عجیب در این مناظره شنیدیم که همه سنسورهای حساسیتیمان تحلیل رفت و سرد شد.

آنچنان که حتی وقتی شنیدیم طرح مسکن مهر از 50 هزار واحد اولیه برنامه ریزی شده به یکباره و در یک جلسه خودمانی با دستور رییس جمهور به 3میلیون و 800 هزار واحد افزایش و بعد از آن با یک سقوط آزاد به یک میلیون 500 هزار واحد کاهش پیدا کرده هم تعجب نکردیم و چشمانمان از حدقه بیرون نزد.

بخوانید حاصل این مناظره کارشناسی بین محمود جهانی کارشناس مخالف مسکن مهر و بیضایی موافق مسکن مهر را که در آن از «عشق احمدی‌نژاد به اعداد بزرگ»، «علاقه عبدالعلی‌زاده به سال 77» «عدم تمایل احمدی‌نژاد به ساخت‌ مسکن مهر توسط دولت»، «مخالفت استانداران با ایده احمدی‌نژاد»، «نقش بانک‌ها در التهاب‌آفرینی بازار مسکن»، «نیاز 20 هزار میلیارد تومانی برای تکمیل مسکن مهر»، «حذف بیمه کیفیت مسکن مهر توسط نیکزاد»، «پیشنهاد به دریا ریختن مسئولان توسط بانک‌ها» و «ساخت و ساز مسکن بانک‌ x در ارتفاعات جمشیدیه» گفته شد.

*هدف کمی مسکن مهر 50 هزار واحد بود

جهانی: مبانی مسکن مهر به طرح جامع مسکن بر می‌گردد و در واقع بر اساس تکلیف قانون برنامه چهارم توسعه این موضوع تدوین شد. البته این برنامه جزو تکالیف برنامه سوم توسعه بود و در اولین سال برنامه چهارم این طرح جامع مسکن تدوین و برای تصویب ارائه شود.

وزارت مسکن آن موقع مطالعات جامعی را در سال‌های 83 و 84 سامان داد و نهایتا به 9 محور و 55 برنامه اجرایی رسید. عنوان یکی از برنامه‌ها، «حق بهره‌برداری از زمین» بود که بعدها به مسکن مهر موسوم شد. مسکن مهر یا حق بهره‌برداری از زمین یکی از برنامه‌های محوری مسکن گره‌های کم‌درآمد بود.

در آنجا گروه هدف و همچنین نحوه اجرای این برنامه، منابع مالی و اهداف کمی مشخص شده بود. این برنامه یک پکیچ اجرایی داشت که عمدتا شامل گروه‌های 3،4 و 5 درآمدی بود. گروه هدف مسکن مهر شامل این سه دهک بود و هدف کمی که پیش‌بینی شده بود برای حدود 50 هزار واحد در سال شروع شود.

آن موقع 600 تا 700 هزار واحد کل ساخت و سازهای کشور بود. طرح مهر باید از 50 هزار واحد شروع می‌شد و تا حدود 100 و در نهایت به 150 هزار واحد دمی‌رسید. به‌طوریکه حدود 20 تا 25 درصد کشور از این طریق احداث شود. روش ساخت در این طرح نیز اصلا متکی بر منابع دولتی پیش‌بینی نشده بود، چراکه قرار بود زمین به صورت حق بهره برداری یا اجاره بلند مدت پیش‌بینی شده 30 سال باشد و تا دو نوبت بعنی برای 90 سال هم قابل تمدید بود. بعدها یک کاسه و 99 ساله شد.

بر اساس این طرح زمین به‌صورت رایگان در اختیار گروه‌های هدف قرار می‌گرفت و تسهیلات بانکی هم برای ساخت‌وساز پرداخت می‌شد.

در طرح اولیه مسکن مهر پیش‌بینی شده بود تا سازماندهی متقاضیان توسط تعاونی‌های مسکن و ساخت مسکن توسط مجریان ذی‌صلاح صورت گیرد. مجریان ذی‌صلاح نیز سازندگان انبوه مسکن دارای پروانه صلاحیت بودند.

منابع مالی مورد نیاز هم برای ساخت این واحدها 50 متری پیش‌بینی شده بود، به‌طوریکه این منابع توسط خانوارهای متقاضی و تعاونی‌ها، صندوق‌های ذخیره و صندوق‌های وام مسکن تامین می‌شد. اعیانی این واحدها قابل انتقال بود و متقاضیان می‌توانستند این واحدها را خرید و فروش کنند.

تا اینجای کار مدلی بود که در طرح جامع مسکن طراحی شده بود و اشکال خاصی در اجرای آن وجود نداشت. پیش‌بینی شده بود که در تامین مسکن «طرح مهر» به‌عنوان یکی از محورها مورد توجه قرار بگیرد. در گروه تامین مسکن کم‌درآمدها شش برنامه دیگر از جمله مسکن اجاره‌ای، خرید مسکن کوچک و تامین مسکن توسط نهادهای عمومی پیش‌بینی شده بود.

در سایر محورها هم ک بحث بافت‌های فرسوده، سیاست‌های انبوه‌سازی، سیاست صنعتی‌سازی نیز مطرح بود.

حالا چه شد که طرح مسکن مهر با مشکل مواجه شد؟ اشکال کار از اینجا شروع شد که هدف کمی این برای وهله نخست 50 هزار واحد بود. اما این هدف کمی توسط دولت افزایش یافت و احمدی‌نژاد آنرا به 1.5 میلیون واحد مسکونی در سال رساند.

*احمدی‌نژاد عاشق اعداد بزرگ بود

در ابتدا نظر آقای احمدی‌نژاد، رئیس‌جمهور سابق هدفگذاری برای 3.8 میلیون خانوار بود. در یکی از جلسه‌های شورای مسکن وی این را گفت. در همان جلسه احمدی‌نژاد از بنده سئوال کردکه در حال حاضر چقدر کمبود مسکن داریم. گفتم کل نیاز مناطق شهری نیز 900 و برای مناطق روستایی هم 600 هزار واحد.

احمدی‌نژاد گفت: مستاجران چطور؟ گفتم: با احتساب مستاجران 3.8 میلیون خانوار. رئیس‌جمهور سابق گفت هدف این برنامه ببرید روی 3.8 میلیون واحد مسکونی. اصلا ظرفیت و توان طرح مسکن مهر این نبود. بعدها که ثبت‌نام طرح مهر آغاز شد و موضوع از کانال‌های مختلف گذشت در نهایت 1.1 متقاضی پالایش شده تایید شدند. با توجه به این مسئله احمدی‌نژاد قانع شد و بعدها گفت برای مسکن مهر سالانه 1.5 میلیون واحد هدفگذاری شود. اما واقعیت این بود که چنین ظرفیت ساختی در کشور وجود نداشت.

از موقعی که 1.5میلیون واحد اعلام شد قضیه متفاوت شد. 50 هزار واحد یا 100 هزار کجا، 1.5 میلیون واحد مسکونی کجا.

یکی از بحث‌های مهم، تامین زمین این تعداد واحد مسکونی بود و این‌که منابع مالی برای ساخت به چه شکل تامین شود. با توجه به حجم بالای هدفگذاری ظرفیت و گنجایش سرمایه‌گذاری در کشور وجود نداشت. اما به هر حال احمدی‌نژاد عاشق اعداد بزرگ بود.

*استدلال جالب وزیر مسکن

البته به خاطر دارم یکبار دیگر همین موضوع را گزیده شده بودیم. در زمان همین آقای آخوندی وقتی وزیر مسکن و شهرسازی بود قانون استیجار را نوشتم، آن زمان پیش‌بینی شده بود که 10 درصد اهداف برنامه یعنی سالانه 30 تا 35 هزار مسکن استیجاری در کشور ساخته شود.

زمانی که قانون مسکن استیجاری از  مجلس بیرون آمد وزیر تغییر کرده و آقای عبدالعلی‌زاده وزیر مسکن و شهرسازی شده بود. وی نیز هدفگذاری 35 هزار واحدی مسکن استیجاری را بیش از دو برابر کرده و آن را به 77 هزار واحد افزایش داد. استدلال عبدالعلی‌زاده برای این افزایش جالب بود. وی گفت چون امسال سال 77 است پس هدف ساخت مسکن استیجاری را 77 هزار واحد کنید!

سال بعد (88) یکصدمین سال تولد امام خمینی (ره) بود عبدالعلی‌زاده گفت 100 هزار به 77 هزار واحد اضافه شود و شمار واحدهای استیجاری 177 هزار واحد شود. پس از آن تمام وزارتخانه را برای این برنامه بسیج کرد و بعد از 8 سال عملا 60 هزار واحد استیجاری ساخته شد.

در واقع مسکن اجاره‌ای ساخته نشد 8 سال دنبال این موضوع دویدند و عملا سالانه کمتر از 10 هزار واحد ساخته شد.

به هر حال احمدی‌نژاد با هدفگذاری خود به طرح مسکن مهر جفای بزرگی کرد. در واقع با یک میلیون و 500 هزار واحدی که تعریف شد این طرح از بستر اجرایی خودش خارج شد. تعریفی که  احمدی نژاد داشت این بود که مسکن مهر باید برای مسکن کل کشور باشد و غیر از این طرح و برنامه دیگری متصور نبود، این گونه شد که سایربرنامه‌های طرح جامع مسکن مسکوت ماند.

*احمدی‌نژاد: باید برای 7 دهک درآمدی خانه بسازیم

رئیس‌جمهور سابق صراحتا اعلام کرد 7 دهک درآمدی داریم و باید این 7 دهک که نیاز به کمک دارند از طریق مسکن مهر خانه‌دار شوند. 3 دهک دیگر هم نه به دولت نیازمندند ونه دولت برنامه‌ای برای آنها دارد. احمدی‌نژاد چیزی به جز مسکن مهر متصور نبود.

بعد بحث تامین زمین مطرح شد و معلوم بود به اندازه یک و نیم میلیون واحد مسکونی آن هم به صورت آنی زمین نداریم. به این ترتیب طرح مسکن مهر باید در حاشیه شهرها و مناطقی به لحاظ شهرسازی مسائلی داشت، اجرا شد.

*مخالفت استانداران با ایده احمدی‌نژاد

سپس بحث ساخت مطرح شد در این جا آقای احمدی‌نژاد مشخصا یک ایده داشت و آن اینکه نمی‌خواست دولت وارد بحث ساخت شود.

ایده اولیه احمدی‌نژاد این بود که زمین‌ها به صورت ویلایی به متقاضیان واگذار شود تا خود متقاضیان واحدها را بسازند. در این ایده دولت دیگری کاری به ساخت‌وساز نداشته باشد و متقاضاین به تدریج واحدها را بسازند مثلا یک اتاق می‌سازند بعد دو اتاق. بعد آشپزخانه و کم کم این تفکر دنبال می‌شد.

اما با توجه به این‌که زمینی دیگر با آن وسعت وجود نداشت و وزارت مسکن در مقابل این ایده به دلیل سابقه و تجربه قبلی مقاومت کرد. بعد هم اینکه احمدی‌نژاد موضوع را به استانداری‌ها برد و استانداران هم از این ایده استقبال نکردند و طرح مسکن مهر به صورت ویلایی اجرا نشد.

اگر برنامه مسکن مهر به این وضعیت خورد و با شکست مواجه شد نه به خاطر بحث الگو و برنامه‌ای که تدوین شده بود بلکه به خاطر نحوه اجرای آن بود.

طرح مسکن مهر شکست را از اول در ذات خود داشت و فکر نمی‌کردیم که تبدیل به یک برنامه یک و نیم میلیون واحدی شود، ضمن آن‌که در ادامه برخی برنامه‌ها به آن اضافه شد. مثل بافت فرسوده.

ولی به هر حال آن چیزی که اجرا شد هم نقاط قوت دارد و هم نقاط ضعف. بالاخره طرح مهر فواید، فرصت‌ها و تهدیدها دارد که خوب است که در این مرحله به آنها پرداخته شود تا نقاط ضعف و قدرت فرصت‌ها و تهدیدها از جمله مواردی است اگر لازم باشد به آنها می‌پردازم.

نحوه اجرایی این طرح قابل ادامه دادن نیست و نمی‌تواند به این شکل پیش برود. در حال حاضر علاوه بر مشکلاتی که به لحاظ مکان‌یابی، معماری و ... دارد،هزینه زیادی را بر اقتصاد کشور تحمیل کرده است. از جمله همین میزان نقدینگی یا بار مالی است که بر بانک مرکزی و سیستم بانکی تحمیل کرده است. این مسئله می‌تواند تبعات اقتصادی کلان برای کشور داشته باشد. البته تا الان هم داشته است.

*سیاست اشتباه تحریک تقاضا

*منتقدان سه ایراد کلی به طرح مسکن مهر وارد می‌کنند؛ تامین منابع مالی، دولت مسکن مهر به عنوان تنها پروژه مسکن در نظر گرفته و بحث زیر ساخت‌ها. آقای بیضایی نظر شما در این‌باره چیست؟

بیضایی: دولت در اوایل دهه 70 سیاست عرضه زمین شهری را کنار گذاشت و سیاست خودش را به سمت عرضه تسهیلات خرید برد. این سیاست در دهه 80 تشدید شد و در برنامه‌های مختلف 5 ساله توسعه کشور هم به آن اشاره شده که دولت بیاید از این مسئله حمایت کند.

از این سیاست اشتباه سیاست تحریک تقاضا نام برده می‌شود چون از طرفی افزایش تقاضا را به دنبال داشت و از طرف دیگر عرضه متناسب با آن صورت نمی‌گرفت. این مسئله منجر به تورم در بخش مسکن می‌شد کما اینکه بعد از سال 70 تا سال 87 و 88 که این سیاست عوض شد و سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن جایگزین این شد، تقریبا تنها سیاست مسکن دولت بود. به عبارت دیگر دولت از طریق مدیریت دوره‌های رکود و رونق سعی داشت بازار مسکن را تا حدودی کنترل کند.

در این مدت مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شد. سرمایه‌ای شدن مسکن دو پیامد منفی داشت که یکی ناتوانی خانوارها برای تامین مسکن متناسب با نیاز و دیگری کوچک شدن مسکن بود. بر این اساس دولت ناگزیر از این شد که دولت کوچک‌سازی را در دستور کار قرار دهد. همانگونه آقای مهندس اشاره کرد کار به جایی رسید که به بحث مسکن 50 متری رسید. حتی بنده وقتی در کارگروه مسکن برنامه پنجم بودم بحث این می‌شد که مسکن 30 متری هم برای جوانان عرضه شود.

اینها پیامد آن سیاست‌های اشتباه تحریک تقاضا بود. دولت در سال 88 در جلسات شورای عالی مسکن بر مبنای نظر کارشناسان مسیر خودش را در عرضه سیاستگذاری مسکن تغییر داد و به سمت سیاست تولید و عرضه مسکن رفت.

مسکن مهر 99 ساله یکی از سیاست‌هایی است که در بحث سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن می‌گنجد. در دهه 60 اتفاق خوشایندی افتاد و آن اینکه رشد تولید مسکن از رشد خانوار پیشی گرفت. این یعنی عرضه مسکن از رشد خانوار فزونی یافت و امید آن را داشتیم که اگر به همین موال پیش رود مسکن تبدیل به یک کالای مصرفی شود و دیگر بحث‌های حباب قیمتی و سرمایه بودنه مطرح نباشد. اما این‌گونه نشد. تا سال 87 و 88 سیاست‌ تحریک تقاضا ادامه داشت.

یک میلیون از 2 میلیون واحد مسکونی طرح مهر خود مالکی است. یعنی دولت آمده و در قالب تسهیلات مسکن مهر از تولید بخش خصوصی حمایت کرد. این بخش نیز زمین‌های خود را وارد کرد و دولت هم تسهیلات ساخت داد تا با پیگری و نظارت واحد مسکونی به متقاضی نهایی برسد. یعنی اینکه تسهیلات ساختی که ارائه می‌شد باید به افرادی اختصاص می‌یافت که فرم ج آنها سبز باشد.

یعنی این‌که افراد قبلا از تسهیلات مسکن استفاده نکرده باشند صاحبخانه نباشند و اینها متقاضی واقعی مسکن باشند. این اتفاق میمون و مبارکی بود که دولت تسهیلات را به سمت خانه‌دار کردن متقاضیان واقعی هدایت کرد.

به عبارت دیگر اینکه قبلا برای تسهیلات خرید این اتفاقی نمی‌افتاد که لزوما این افراد و هر کسی می‌رفت و سرمایه‌گذاری می‌کرد بعد وام خرید را پرداخت می‌کردند. اما در طرح مسکن مهر دولت آمد متقاضی نهایی و مصرف کننده نهایی –بر اساس قانون اساسی- را خانه‌دار کرد.

حالا فرقی نمی‌کند چه دهکی باشد. ما نمی‌توانیم بگوییم برای یک دهک خاص باید برنامه‌ریزی کنیم.

یک سری دهک‌هایی که آقای مهندس گفت این را دولت آمد و زمین 99 ساله بوده به علاوه تسهیلات ساخت را انجام داد. همچنین نظارت عالیه انجام داد طی تفاهمنامه سه جانبه که در نهایت کیفیت تولید بالاتر رود. اینها مدیریت تقاضا به نحو مطلبی انجام شود که باز هم دست متقاضای نهایی برسد. عددی که تحت عنوان مسکن مهر در شهرهای جدید ساخته می‌شود 500 تا 600 هزار واحد مسکونی است.

سال 86 تا سال 92 در مجموع 600 هزار واحد ساخت شده است یعنی در طول 6 سال 600 هزار واحد. تقریبا می‌توان گفت به صورت متوسط 100 هزار واحد. این عدد همان اهداف برنامه طرح جامع مسکن است. آماری که دولت اعلام می‌کند آمار تسهیلات پرداختی است.

این تسهیلات به بافت فرسوده، مسکن روستایی و انبوه‌سازی هم دادهشده است. یعنی اینکه دولت چتر حمایتی خودش را گسترده کرده و آمده گروه‌های مختلف و شیوه‌های مختلف تولید را مورد حمایت قرا رداده است. این اتفاقات چیز خوبی است که دولت از همه جوانب تولید و عرصه مسکن حمایت کند.

هر چند رشد بافت فرسوده کند است اما نسبت به گذشته بهتر شده است. مسکن خود مالکی هر چند انتظارات ما را بر آورده نمی‌کند اما نسبت به گذشته بهتر شده است. در گذشته می‌گفتند سقف تولید مسکن در کشور 600 تا 700 هزار واحد مسکونی است.

*انگاره شکست مسکن مهر را قبول ندارم

الان ما یک میلیون واحد مسکونی را رد کرده‌ایم. یک سری بحث‌های دیگری مطرح شد مانند شکست مسکن مهر.

با عرض پوزش این گزاره و این انگاره را قبول ندارم. چگونه یک طرحی می‌تواند شکست خورده باشد در حالیکه همچنان در شهرهای جدید و همان جایی که گفته می‌شود مکان‌یابی بدی دارد، متقاضیان برای آن صف بسته‌اند.

ببینید چه تقاضای انباشه شده‌ای وجود دارد که دولت باید به آنها پاسخ دهد. از طرف مردم این طرح به هیچ وجه شکست خورده نیست. حالا این که انگاره ذهنی مسئولان چیزی دیگری باشد که آن یک بحث متفاوتی است.

شاید مسئولان به خاطر اینکه توان اجرایی گذشته را در خود نمی‌بینند این قبیل حرف‌ها را می‌زنند. یعنی نمی‌توانند مثلا سالانه 100 تا 200 هزار واحد را در زمین‌های 99 ساله بسازند. یا مثلا در بافت فرسوده از تولید حمایت شود، شاید توان اجرایی خودشان دولتمردان مثل گذشته نمی‌بینند به سمت این می‌روند تا مسکن مهر را در نزد افکار عمومی شکست خورده جلوه بدهند. در حالیکه تقاضا این را نمی‌گوید الان یک واحد مسکونی را نمی‌توانید پیدا کنید که روی دست دولت مانده باشد.

در شهر پردیس در عرض یک هفته فقط در شهر تهران دولت 80 هزار نفر متقاضای که فرم ج آنها سبز بوده را ثبت نام کرده است. این معنای شکست خورده برای مسکن مهر غیر قابل باور است و نمی‌توان پذیرفت که طرح مهر شکست خورده باشد.

بنابراین توان این را داریم که حتی بیشتر از یک و نیم میلیون واحد مسکونی را تولید کنیم.

در حال حاضر بافت فرسوده نیازمند احیا هستند. تقریبا در 10 سال آینده حدود 4 میلیون واحد مسکونی نیازمند بازسازی است. بنابراین در مرحله دوم مسکن مهر دولت می‌تواند این طرح را به طرف بافت‌های فرسوده سوق دهد. نکته دوم روی بحث تامین مالی مسکن مهر است،موضوعی که مطرح می‌شود مسکن مهر موجب افزایش تورم در کشور شده است.
صعود شاخص بورس به دلیل مسکن مهر اس

مبحث اصلی از کجا پیش می‌آید. اینکه تامین مالی مسکن مهر از طریق خط اعتباری بانک مرکزی بوده و این خط اعتباری باعث افزایش پایه پولی در کشور می‌شود، تا اینجای مسئله درست است. همه اینها قابل پذیرش است، اما اینجا به بعد مشکل داریم و نمودارهای رشد پایه وی با تورم کشور همخوانی ندارد.

رشد پایه پولی و رشد نقدینگی حتما منجر به تورم می‌شود. دهه 80 را نگاه کنیم از سال81 تا 86 و 87 به طور متوسط بیشترین میزان رشد نقدینگی در کشور داشتیم اتفاقا در آن سال‌ها کنترل شده‌ترین نرخ تورم را داشتیم. چگونه ممکن است این اتفاق بیفتد. حالا بررسی می‌کنیم چرا این عامل در این دوره اتفاق افتاده است.

جواب به این بر می‌گردد که نقدینگی از حاصلضرب پایه پولی در ضریب فزآینده به دست می‌آید.

پایه پولی بانک مرکزی خلق می‌کند و ضریب فزآینده پولی است که بانک‌ها خلق می‌کنند. متاسفانه در چند سال گذشته دست بانک‌ها برای خلق اعتبار باز بود. دولت برای ارائه تسهیلات و خلق اعتبار ناگریز از این است برای افزایش تولید خلق اعتبار و افزایش نقدینگی است.

اما از چه کانالی باید افزایش یابد؟ اگر کانال برنامه‌ریزی شده و از طریق دولت مثل مسکن مهر که به محصول نهایی و متقاضی نهایی داده می‌شود این منجر به تولید می‌شود.
برای همین شما به غیر از 3 ماه که دولت جدید آمده نگاه بکنید تمام نمودارهای بورس صنایع وابسته به املاک و مستغلات صعودی است.

این به خاطر چه بوده به خاطر مسکن مهر بوده است مسکن مهر توانسته بالای 2 میلیون شغل ایجاد کند که در 4 سال رقم خیلی بزرگ بوده و اثرات مثبت اقتصادی دیگری که به دنبال داشته است. حالا بحث تورم مطرح می‌شود 40 هزار میلیارد تومان مسکن مهر رشد نقدینگی داشته‌ایم.

*شاید 40 هزار میلیارد تومان را در ضریب فزآینده ضرب می‌کنند؟

*آدرس اشتباه می‌دهند

بیضایی: بله، سوال اصلی اینجاست. آدرس اشتباه می‌دهند. آدرس اشتباه این است که شما جلوی رشد پایه پولی را بگیرید نه اتفاقا باید جلوی رشد ضریب فزآینده گرفته شود. چرا ضریب فزآینده در حوزه یورو 1.7 باشد در ایران 5 باشد.

در ایالات متحده آمریکا که لیبرال‌ترین و آزادترین اقتصاد در دنیا دارد و بهشت بانک‌های دنیاست ضریب فزآینده 3.5 است.

چرا باید این اتفاق بیفتد چرا دست بانک‌ها آزاد است. ما ساختار مالیاتی مناسبی نداریم که مشخص شود تسهیلات بانکی کجا رفته است. این 120 هزار میلیارد تومانی که در 2 سال اخیر بانک‌ها خلق کرده‌اند به کجا رفته است.

به تولید رفته؟ شما الان یک تولید کننده را پیدا کنید که بگوید به من وام داده شده است یا یک متقاضی مسکن را پیدا کنید که بگوید به او وام داده شده است.

همه این 120 هزار میلیارد تومان به سمت سوداگری رفته است. اینها صحبت‌های رئیس کل بانک مرکزی است که نقدینگی خیلی انحراف داشته و به سمت املاک و مستغلات و بازارهای سرمایه‌ای رفته است. مشکلی اصلی آدرس اشتباهی که داده می‌شود اینجاست. اینها یک جریان رسانه‌ای است که برای توجیح فاجعه‌ای که بانک‌ها دارند در کشور به وجود می‌آورند.

اینکه دولت تسهیلات به تولید بدهد چیز بدی نیست. ولی این که بانک ها خلق اعتبار کنند و به بازارهای سرمایه‌ای سوداگری کنند رویکرد بدی است. دولت باید اینجا جلو این کار را بگیرد آدرس اشتباه است که بگوییم نقدینگی افزایش پیدا کرده است نقدینگی را بانک افزایش داده است.

افزایش نقدینگی یک دهه متعلق به مسکن مهر بوده صد برابر متعلق به بانک‌ها بوده است. باید جلوی این افزایش نقدینگی را بگیریم.

در سال 79 ذخیره قانونی بانک‌ها در بانک مرکزی 19 درصد بوده و در سال 89 به یک درصد رسیده و امروز به منفی 8 درصد رسیده است. اگر بانک‌های ما الان ورشکست شوند چه کسی پاسخگوی این فاجعه اقتصادی است. بانک مرکزی با چه مجوزی ذخیره قانونی بانک‌ها را به منفی 8 درصد رسانده است.

از بانک مرکزی هم استقراض کرده‌اند. نه تنها ذخیره قانونی آنها افزایش نیافته برای کنترل ضریب فزآینده که بانک مرکزی آمده به بانک قرض هم داده است تا بانک‌ها بیشتر بتوانند سوداگری کنند و بیشتر در بازار ارز و سکه دست ببرند. این اظهار نظر مسئولان بانک مرکزی است از یکی از بانک‌ها هم در این اسم برده شده است.

*آقای جهانی می‌توانید مشخصا شاخصه‌هایی که باعث شده طرح مسکن مهر شکست خورده اطلاق شده را بفرمایید؟

جهانی: بنده جزو طراحان مسکن مهر هستم. این‌که عنوان می‌شود طرح شکست خورده یک موقع در پس زمینه ذهنم هم آرزوی شکست این طرح را نداشته‌ام. فکر نمی‌کردیم و به هیچ عنوان نمی‌خواستیم این موضوع به این روز بیفتد و بنشینیم و به طرف مقابل بگوییم حالا نقاط ضعف این طرح چیست.

یا اینکه به تهدید، مسائل و مشکلاتی که این طرح دارد بپردازیم. آن چیزی که می‌خواستیم اتفاق بیفتد این بود که مسکن مهر برای آن هدفی که پیش‌بینی و گروه هدف مورد نظر به عنوان یک برنامه صحیح را جای خودش را در تامین مسکن کم درآمد باز کند و این طرح همواره بتواند به کار خودش ادامه دهد. این موضوع را در طرح جامع مسکن برای سه یا چهار سال برای دولت و به طور دوره زمانی خاصی برای این موضوع پیش‌بینی نشده بود.

حالا الگوی کار هم چارچوب کلی این موضوع را تایید می‌کند که می‌تواند موفق باشد و خوب عمل کند. آن چیزی که گفتم این بود که نحوه اجرای طرح مهر آن را از لحاظ چارچوب پیش بینی شده و گروه‌های هدف خارج کرد.

مخصوصا اینکه هدف کمی فوق‌العاده زیادی بیشتر از توان ساخت کشور و همچنین منابع است. این موضوع باعث شد که الان ما با طرح‌های نیمه تمام زیاد و طولانی شدن دوره ساخت مواجه باشیم.

یک سری بحث‌ها که اشاره شد مانند کیفیت ساخت و مکان‌یابی نامناسب در شهرهای جدید. به نظرم  رویکرد درستی بود که ابتدا در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده بود طرح مهر در شهرهای جدید اطراف مادر شهرها باشد.

*ماجرای افزایش غیر کارشناسی یک شبه ظرفیت شهرک پرند

به عنوان مثال برای شهر پرند از همان ابتدا پیش‌بینی جمعیت پذیری حدود 150 هزار نفر شده بود. اما در یک جلسه شورای مسکن بدون اینکه کار کارشناسی قبلی صورت گیرد محدود شهر پرند از 150 هزار نفر به 750 هزار نفر افزایش پیدا کرد یعنی 5 برابر.

آیا واقعا زیرساخت‌های پرند مانند آب، برق، گاز جوابگوی 750 هزار نفر جمعیت است. چند هفته پیش از شهر هشتگرد بازدیدی داشتم و از مدیر عامل این شهر پرسیدم برنامه ساخت مسکن چقدر است وی گفت 50 هزار واحد مسکونی در دست ساخت است. بعد پرسیدم که چند نفر جمعیت ساکن در این شهر دارید مدیر عامل هشتگرد گفت حدود 30 تا 35 هزار نفر جمعیت ساکن داریم.

سپس پرسیدم تامین زیر ساخت‌ها به چه شکل است و تاسیسات روبنایی چگونه است فوری بدون فوت وقت گفت افتضاح! هیچ چیزی نداریم.
همان زمانی که گفته شد یک و نیم میلیون واحد باید ساخته شود، گفتم ظرفیت ساخت کشور بیشتر از 600 تا 700 هزار واحد در سال نیست. اساسا درست نیست وقتی 600 تا 700  هزار واحد ظرفیت ساخت در مناطق شهری است، 1.5 میلیون واحد توقع ایجاد کنیم.

مثل همان بحث استیجار برنامه گفته بود 35 هزار واحداما علیرغم این رقم بعد از 8 سال دیدیم در مجموع حدود 62 هزار واحد ساخته شد. نمی‌شود روی کاغذ چیزهایی بیاوریم و در عمل عملیاتی نشود. پس از این نحوه کار بود که عرض کردم باعث شد کار را مشکل کند و به گونه‌ای باشد که الان در رابطه با کیفیت، و مکان‌یابی نادرست بحث کنیم.

*تئوری‌های غربی را دور بریزید

در رابطه با نگاه سرمایه‌ای به کالای مسکن باید بگویم که این به درخواست ما یا اینکه بگوییم به آنا دامن می‌زنیم ارتباط ندارد. همین الان مسکن مهر پردیس خرید و فروش می‌شود. سال گذشته افرادی رفته بودند مسکن مهر ثبت نام کردند و امتیاز همان مسکن‌ها 100 تا 120 میلیون تومان خرید و فروش می‌شود.

در ارتباط با مسائل نقدینگی و اثرات بر تورم نیز در ابتدا خواهش دوستانه‌ای دارم که دوستانی که تخصص اقتصاد ندارند و با الفبای اقتصاد بیگانه هستند به خودشان اجازه ندهند هر اظهارنظری بکنند. سال 84 اولین بار همین موضوع را از زبان احمدی‌نژاد در تلویزیون شنیدم که گفت «کی گفته تورم با نقدینگی ارتباط دارد.» این ‌ها تئوری‌های غربی است بریزد دور.

چه کسی گفته تورم با نقدینگی ارتباط دارد. این تئوری‌های غربی را دور بریزد. همان موقع واقعا چراغ خطر در ذهنم روشن شد و ذهنم با آژیر مواجه شد.

* توجیه آنها به این شکل بود که اگر نقدینگی به سمت تولید برود و تولید را رونق بدهد باعث تورم نمی‌شود البته منتقدان این بحث را مطرح می کردند که تولید ظرفیت جذب این نقدینگی را ندارد؟

جهانی: بحث‌های زیادی است. صحبت‌ها اینجوری نیست که الان مطرح می‌شود. سرعت گردش نقدینگی به ساختار اقتصاد یک جامعه بستگی دارد و به صورت بلند مدت ثابت است.

در ایران از ابتدا هم دهه 60 مبنای این موضوعات را بررسی می‌کردیم در کشورمان سرعت گردش نقدینگی حدود 4 است که با یک تلورانس کمی بالا و پایین می‌شود.

در دوران رکود سرعت گردش نقدینگی کاهش پیدا می‌کند و در زمان رونق تا حدودی افزایش می‌یابد. حالا اینجا بیایم بانک را متهم کنیم، نقش دارند یا چیزهای دیگری. اصلا به این عوامل بستگی ندارد.

ساختار کلی اقتصاد کشور است که این موضوع را تعیین می‌کند. این موضوع که نقدینگی در تولید برود، در نهایت فرق می‌کند اینکه نقدینگی در تولید یا در بازار سوداگری برود اما همه چیزی که دست ما نیست.

ببینید یک ظرفی داریم که نقدینگی در آن ریخته می‌شود. سرعت گردش پول ضریب تکاثری این نقدینگی را هم می‌تواند زیاد کند و هم می‌تواند آنرا کاهش دهد. ولی به هر حال همه چیز در این ظرف است تولید، خدمات، معاملات سوداگرانه نیز در این ظرف است. ممکن است نقدینگی را وارد تولید کنیم یک بار گردش کند ولی در همین ظرف این نقدینگی جریان پیدا می‌کند و اثرات نهایی ایجاد می‌شود.

موضوع نقدینگی در همین دولت نهم و دهم باید مورد بررسی قرار گیرد. چرا تولید روند کاهنده خودش را گرفته است و ساختار تولید کلا به هم ریخته است.آیا دولت توانست نقدینگی را به سمت تولید ببرد و تولید را شکوفا کند. دولت نرخ رشد 8 درصدی را به منفی 5 درصد رساند.

*بانک‌ها مسئولان را در دریا می‌ریختند

شش سال روند کاهنده تولید داشتیم چرا نقدینگی را نتوانستیم در تولید استفاده کنیم. بانک‌ها مقصر هستند بانک‌ها اگر دست خودشان بود و مسئولان را در دریا می‌ریختند. این حرف ها به این شکل وجاهت کارشناسی ندارد. بنده می‌گویم در بحث‌کلان  تامین منابع مالی، طرحی می‌تواند در اجرا موفق باشد که متکی بر منابع دولت نباشد و بتواند روی پای خود مصرف کنندگان بایستد.

طرحی که تا امروز 40 هزار میلیارد تومان بار مالی به بانک مرکزی و سیستم بانکی تحمیل کرده است. تازه تا وسط کار رفته‌ایم دقیقا اگر بخواهیم از طرح خارج شویم حدود 20 هزار میلیارد تومان دیگر می‌خواهیم تا طرح مسکن مهر ساخته شود. حالا بحث زیر ساخت‌های واحدهای این طرح بماند.

طرحی که 60 هزار میلیارد تومان کسری دارد و باید از طریق سیستم بانکی آن هم نه سیستم بانکی که پول از مردم بگیرد و به این طرح تزریق کند بنا نبود طرح مهر مبنای خطر اعتباری بانک مرکزی بچرخد. ولی وقتی منابع مورد نیاز این طرح خارج از توان و ظرفیت پرداخت بانک‌هاست دولت خط اعتباری می‌دهد.

یعنی اینکه ازمنابع خارج از سیستم پول تزریق می‌شود که اگر این کار انجام نشود پرداخت تسهیلات ادامه نمی‌یابد. از سوی دیگر می‌دانیم تعهدی که در حال حاضر در ارتباط با نرخ سود تسهیلات مسکن مهر داده شده قراردادهای 4، 7 و 9 درصدی برای 20 ساله امضا شده است.

این بدان معناست که سالانه 3000 میلیارد تومان باید به صورت بلاعوض به‌عنوان یارانه نرخ سود از سوی دولت پرداخت شود. اگر دولت به تعهد خود پایبند باشد در بودجه عمرانی خودش ببیند تا 20 سال سالانه 3000 میلیارد تومان برای نرخ سود را پرداخت کند. یعنی 60 هزار میلیارد تومان.  ببینید چه بارسنگین مالی سنگین برای بودجه عمومی خواهد داشت.

منابع مربوط به خدمات روبنایی طرح‌های مسکن مهر در وضع موجود بالغ بر 11 هزار میلیارد تومان است یعنی همین الان بررسی‌های انجام شده حاکی از آن است که برای واحدهای موجود 11 هزار میلیارد تومان فقط باید صرف تامین خدمات روبنایی شود.

پس در واقع ما باید طرحی مواجه هستیم که خودش نه تنها نمی‌تواند تامین مالی کند، بلکه بار مالی بسیار زیادی را بر دولت و سیستم بانکی تحمیل می‌کند.

راه حل چیست؟ راهکار این است که برگردیم به الگوی طرح جامع مسکن هم به لحاظ روش اجرایی و هم به لحاظ برنامه کمی و اهدافی که داشت. اگر از روز اول اینگونه اجرا می‌شد امروز خیلی از اشکالات را نداشت. الان طرح مهر هم بخواهد ادامه یابد ناگزیریم به الگوی طرح جامع مسکن که قبلا پیش‌بینی شده است، برگردیم.

*دعوا بر سر ضریب فزاینده

بیضایی: باید به نکاتی اشاره کنم یکی بحث ضریب فزاینده که آقای مهندس اشاره کرد به هر حال نمی‌دانم شاید سواد اقتصادی من نرسد اما خب ممکن سواد اقتصادی کسی مانند "فریدمن" هم نرسد که می‌گوید ضریب فزاینده باید یک باشد.

جهانی: اجازه بدهید همین را باز کنم. ضریب فزاینده یک یعنی چه؟ ضریب فزاینده یک یعنی اینکه پولی را که وارد جامعه شده فقط یکبار معامله شود. به عبارت دیگر در طی سال دیگر این پول معامله نشود و راکد بماند.

بیضایی: این سرعت گردش پول است. ضریب فزاینده با سرعت گردش پول فرق می‌کند. شما "v" را دارید می‌گوئید. تعریف ضریب فزاینده فرق می‌کند. ضریب فزاینده یعنی اینکه A ریال را بانک مرکزی می‌دهد و مثلا چهار A ریال آن را بانک تسهیلات خلق می‌کند. موقعی که دولت الکترونیک می‌شود و اعتبارات از کاغذی به سمت الکترونیکی پیش می‌رود ضریب فزاینده در برخی کشورها افزایش پیدا می‌کند. بر مبنای ذخایر قانونی که وارد و درصدی از تسهیلات را نزد بانک مرکزی می‌گذارند تحت عنوان ذخایر قانونی بانک‌ها، قدرت تسهیلات دهی بانک‌ها کاهش پیدا می‌کند.

جهانی: اجازه بدهید حالا من به شما می‌گویم.

بیضایی: احساس می‌کنم سرعت نقدینگی و ضریب فزاینده را خلط موضوع کرده‌اید.

جهانی: حداقل 6 تا 7 ترم این را دردانشگاه تدریس کرده‌ام. اقتصاد کلان کار من است. این ضریب فزاینده جزو بحث‌های اقتصادی کلان یک در دوران لیسانس است. ببینید ضرب فزاینده پولی که به فرض 10 واحد وارد یک جامعه می‌شود یا مثلا فکر کنیم بانک 10 وام به بنده می‌دهد من این 10 وام در جامعه خرج می‌کنم.

در موارد مختلف این پول به بانک بر می‌گردد. بانک بالاخره خرده پول را دست خودش نگه نمی‌دارد و آنرا دوباره به جامعه بر می‌گرداند. وقتی می‌گوییم یک، یعنی این‌که بانک دیگر وام ندهد و پولش را بلوکه کند.

بیضایی: خیر، معنی این است که بانک همان قدر پول را گرفته همان قدر تسهیلات بدهد به 5 برابر آن.

جهانی: 5برابر نیست.

بیضایی: یک یعنی همان!

جهانی: خیر اشتباه نکن.

بیضایی: یعنی بانک همان قدر سپرده گرفته تسهیلات بدهد.

جهانی: نه اشتباه نکن.

بیضایی: بانک 50 واحد را تسهیلات می‌دهد.

جهانی: بانک 2 واحد را به بانک مرکزی می‌دهد و 8 واحد را به آقای x می‌دهد. آقای x این 8 واحد را استفاده می‌کند (در جامعه خرج می‌شود) این 8 واحد توسط نفر n ام به بانک می‌رود. بانک از آن 8 واحد، 20 درصد ذخیره قانونی نگه می‌دارد و 80 درصد آن 8 واحد را به جریان می‌اندازد. سپس این 80 درصد به دست آقای y می‌رسد. باز دوباره 80 درصد که مثلا 6 واحد است به جامعه می‌رود. ضرب فزاینده زیکمای اینهاست. جمع اینهاست.

*در واقع سرعت گردش پول عامل تعیین کننده ضریب فزاینده است.

جهانی: بله تاثیر زیادی روی این موضوع دارد.

*یعنی اینکه هر چه سرعت این چرخش بیشتر باشد ضریب فزآینده افزایش می‌یابد.

جهانی: جمع اینها (زیکما) بار اول 10، بار دوم 8 و بار سوم 6 بود. در نهایت زیکمای وام‌های داده شده 4 برابر آن 10 واحد اول است. این مسئله به صورت طبیعی و بر اساس ساختار اقتصادی کشور تعیین می‌شود که معمولا با توجه ساختارهای اقتصادی ثابت است یا در بلند مدت تغییر می‌کند. نمی‌توانیم کاری در رابطه با این موضوع انجام دهیم.

بیضایی: سئوال من این است که چرا در حوزه یورو ضریب فزاینده 1.8 است. اگر ضریب فزاینده که این‌گونه شما می‌گویید که هر چه بیشتر شود بهتر است چرا در آمریکا 3.5 و در حوزه یورو 1.75 است.

جهانی: اینجوری حساب نکنید.

بیضایی: چرا همیشه ذخیره قانونی بانک ها را کاهش می‌دهیم. بانک مرکزی الان ذخیره بانک را منفی کرده است.

جهانی: در دوره رکود این ذخیره قانونی کاهش پیدا می‌کند. مثلا ممکن است یورو در یک مرحله یا برهه زمانی دچار بحران اقتصادی شد این به طور طبیعی کاهش پیدا می‌کند.
بیضایی: عقل منطقی این است که بگوید بانک مرکزی در دوره رکود افزایش دهد تا منجر به رونق در بخش مسکن شود؟ چرا بانک مرکزی ذخیره بانک‌ها را کاهش می‌دهد؟

*رئیس حرف گوش کن

جهانی: آنجا تقاضا تعیین کننده است. تقاضا نیست یا توان پرداخت وجود ندارد که آنها این کار را انجام دهند. همه چیز دست بانک نیست اصلا منطقی نیست زمانی‌که بحران است و تقاضا وجود ندارد ذخیره بانک‌ها افزایش یابد.

این از جمله  بحث‌هایی است که حتما باید نسبت به آن آگاهی داشته باشید. اجازه دهید افرادی که خبره این کار هستند در این زمینه اظهار نظر کنند. نباید به خودمان اجازه اظهار نظر بدهیم. البته جسارت نمی‌کنم. ولی این موضوع متاسفانه در جامعه ایران دامنگیر است. دامنگیر همه ماست در حوزه‌هایی که اطلاعات لازم را نداریم وارد می‌شویم.

بیضایی: بنده از شما سئوال می‌کنم،  اظهار نظر نمی‌کنم سوال می‌کنم. می‌گویند ندانستن عیب است، پرسیدن عیب نیست. سوال می‌کنم و می‌گویم که الان که در حوزه یورو یا حوزه ایالات متحده آمریکا به چه دلیل ضریب فزآینده را کمتر از ایران گرفته‌اند. یک سوال دیگر چرا الان ذخائر قانونی بانک نزد بانک مرکزی باید منفی باشد.

جهانی: ذخائر منفی است یعنی چه؟

بیضایی: یعنی اینکه الان بانک‌ها از بانک مرکزی استقراض کرده‌اند. نه تنها ذخائر قانونی افزایش پیدا کرده اهست. با چه مجوزی بانک مرکزی این کار را انجام داده است.

جهانی: این مسئله متعلق به همین دوره است. فشار بر مدیران عامل بانکها بوده که باید وام بدهید و به صورت دستوری بانک مرکزی هم نتوانسته مقاومت کند. یک آدم قاطعی که جلو دولت بایستد و بگوید نمی‌گذارم نداشته‌ایم. بنده در جلسات بانک مسکن هم حضور داشتم.

چرا اینقدر مدیران بانک مرکزی ایران عوض شدند تا بالاخره یکی آمد که حرف گوش کن بود. به خاطر اینکه مدیران قبلی می‌گفتند نباید تعهد ایجاد کنیم. اما با این حال ولع نقدینگی وجود داشت و تسهیلات تکلیفی زیاد شده بود.

بیضایی: در کجا بانک‌ها مکلف شدند که تسهیلات پرداخت کنند؟

جهانی: در همه جا.

بیضایی: مثال بزنید. الان کدامیک از بخش‌ها تولید از تسهیلات بانکی راضی هستند. از سال 88 تا 92 بانک‌ها 230 هزار میلیارد تومان در این مملکت خلق اعتبار کرده‌اند و 22 درصد از رقم طبق قانون باید به بخش مسکن داده می‌شد. کدام بانک 22 درصد سهم قانونی را به این بخش داه است.

جهانی: این پول کجا رفته؟

بیضایی: در مجلس این بحث را مطرح می‌کنند چرا از هدفمندی یارانه‌ها سهم تولید داده نشده است. در مقابل این عدد (230 هزار میلیارد تومان) بانک‌ها در تولید ورود پیدا می‌کردند. ظرفیت تولید کشور توان جذب این نقدینگی را نداشته است.

خب چه کسی باید این را مدیریت کند. بانک مرکزی، این بانک از کجا باید مدیریت کند؟ مشخص است از افزایش دخائر. وقتی شما ذخایر را نه تنها افزایش نمی‌دهد بلکه از شما (بانک مرکزی) استقراض هم می‌شود.

تنها نقطه اشتراک بنده و مهندس جهانی اعتراض نسبت به مدیریت بانک مرکزی است. مدیریت بانک مرکزی مناسب نبوده و فاجعه‌ای اتفاق افتاده است. اما نقطه افتراق ما این است که این فاجعه از مسکن مهر اتفاق نیفتاده است.

مسکن مهر 40

نظرات شما عزیزان:

نام :

آدرس ایمیل:

وب سایت/بلاگ :

متن پیام:

نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه: